NHÀ Ở SẼ PHẢI ĐỊNH DANH BẤT ĐỘNG SẢN?

LexNovum Lawyers

25/03/2026

Trong những năm gần đây, việc chuyển đổi số và tập trung hóa trong lĩnh vực quản lý nhà nước đang được đẩy mạnh và tăng cường. Một trong những việc chuyển đổi số đáng chú ý là việc Chính phủ ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP (“Nghị định 357”) thay thế Nghị định 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (“Hệ thống thông tin”) và có hiệu lực từ ngày 01/3/2026.

Trong đó, điểm đáng lưu ý được quy định tại Nghị định 357 là việc các sản phẩm là bất động sản sẽ được cấp mã định danh kể từ ngày 01/3/2026.

Nếu việc cấp mã định danh nêu trên được thực thi hiệu quả, việc triển khai các chính sách quản lý thuế sẽ được đảm bảo, hạn chế đầu cơ, minh bạch thị trường trong tương lai và người mua/nhà đầu tư bất động sản cũng sẽ được đảm bảo không gặp phải các dự án “ma”, gian lận, lừa đảo hoặc hạn chế phát sinh tranh chấp liên quan.

Vậy, mã định danh điện tử bất động sản là gì? Các dạng thông tin/dữ liệu nào liên quan đến bất động sản sẽ được gắn mã định danh? Việc gắn mã định danh cho bất động sản được thực hiện như thế nào cũng như việc tra cứu mã định danh sẽ được thực hiện ra sao?

Qua bài viết này, LexNovum Lawyers sẽ lần lượt giải quyết các vấn đề nêu trên dựa theo nội dung được quy định tại Nghị định 357.

1. Mã định danh điện tử bất động sản là gì?

Căn cứ Điều 3.5 Nghị định 357, Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong Hệ thống thông tin.

Theo đó, cấu trúc mã sẽ được xác định tương ứng với từng dạng sản phẩm bất động sản cụ thể như sau:

2. Trường hợp nào phải cấp mã định danh diện tử cho bất động sản và việc gắn mã định danh cho bất động sản được thực hiện như thế nào?

Như đã nêu tại Mục 1 của bài viết về các “Sản phẩm bất động sản” và từ Điều 8 đến Điều 12 Nghị định 357, các dạng thông tin/dữ liệu sẽ được gắn mã định danh và hình thức gắn mã sẽ được thực hiện tương ứng như sau:

Vậy, đối với những trường hợp thông tin/dữ liệu về bất động sản hình thành trước ngày Nghị định 357 sẽ được gắn mã định danh như thế nào?

Căn cứ Điều 40 Nghị định 357, đối với các dữ liệu đã có trước khi Nghị định 357 có hiệu lực, Chính phủ đặt ra quy định đối với các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện xây dựng, cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu đảm bảo các thông tin liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản được cung cấp đầy đủ, phục vụ tích hợp, kết nối chia sẻ cung cấp thông tin dữ liệu vào Hệ thống thông tin chậm nhất đến ngày 01/7/2026.

Trường hợp đến thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành mà hệ thống phần mềm, cơ sở dữ liệu hoặc hạ tầng kỹ thuật của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ chưa đáp ứng yêu cầu để thực hiện kết nối, chia sẻ dữ liệu theo quy định, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tiếp tục thực hiện chế độ báo cáo, cung cấp thông tin theo quy định tại Nghị định số 94/2024/NĐ-CP cho đến khi hoàn thành việc nâng cấp, chuẩn hóa và kết nối theo thời hạn nêu trên (đến ngày 01/7/2026).

3. Việc tra cứu mã định danh điện tử của bất động sản sẽ được thực hiện như thế nào?

Căn cứ Điều 33.4 Nghị định 357, tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin, dữ liệu mang tính chất chuyên ngành, chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản quy định tại Phụ lục VI đính kèm theo Nghị định 357 gửi phiếu yêu cầu theo mẫu phiếu tại Phụ lục III kèm theo Nghị định 357 cho Bộ Xây dựng theo các hình thức sau:

Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công Quốc gia qua địa chỉ link: dichvucong.gov.vn.
Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa cơ quan Bộ Xây dựng.
Nộp trực tuyến trên hệ thống giải quyết thủ tục hành chính của Bộ Xây dựng qua địa chỉ link: dichvucong.moc.gov.vn.

Trên đây là các vấn đề liên quan đến mã định danh điện tử bất động sản theo Nghị định 357. Trường hợp Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết hơn về một vấn đề liên quan đến nội dung bài viết này hoặc một trường hợp cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến số hotline hoặc email của LexNovum Lawyers tại địa chỉ info@lexnovum.com.vn để được tư vấn chi tiết.

Thực hiện: Cộng sự Ngô Bình An.

Tham vấn: Luật sư Phan Thị Nhi.

Lưu ý:

Những thông tin tại bài viết này chỉ nên được sử dụng nhằm mục đích tham khảo. Chúng tôi không chịu trách nhiệm hay có nghĩa vụ pháp lý đối với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào sử dụng thông tin tại bài viết này ngoài mục đích tham khảo. Trước khi đưa ra bất kỳ sự lựa chọn hoặc quyết định nào, Quý Khách hàng vui lòng tham vấn thêm các khuyến nghị một cách chính thức, hoặc liên hệ LexNovum Lawyers để nhận được sự tư vấn chuyên sâu từ chúng tôi.

Vui lòng trích dẫn nguồn “LexNovum Lawyers” khi sử dụng hoặc chia sẻ bài viết này tại bất kỳ đâu.