Hợp đồng xây dựng có chịu sự điều chỉnh của Luật Thương mại không? Điểm mới theo Luật Xây dựng 2025 (hiệu lực từ ngày 01/7/2026)!
LexNovum Lawyers
24/06/2026
Hợp đồng xây dựng là một trong những loại hợp đồng có giá trị lớn và có không ít các tranh chấp phát sinh trên thực tế. Tuy nhiên, trong những năm qua, việc xác định pháp luật áp dụng đối với tranh chấp hợp đồng xây dựng vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Ngày 10/12/2025, Quốc hội đã ban hành Luật Xây dựng 2025, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026, với quy định rõ ràng hơn so với Luật Xây dựng 2014.
1. Quy định tại Luật Xây dựng 2014?
Điều 138 Luật Xây dựng 2014 về “Quy định chung về hợp đồng xây dựng” quy định:
“1. Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng…
…5. Hợp đồng xây dựng phải được ký kết và thực hiện phù hợp với quy định của luật này và quy định của pháp luật có liên quan.”.
Với quy định trên, có quan điểm cho rằng vì hợp đồng xây dựng là “hợp đồng dân sự” nên cần được giải quyết trên cơ sở Bộ luật Dân sự (BLDS), tuy nhiên cũng có quan điểm cho rằng trường hợp hợp đồng xây dựng được xác lập giữa các thương nhân, các chủ thể có hoạt động liên quan đến thương mại thì cần áp dụng quy định của “pháp luật có liên quan” là Luật Thương mại.
Sự bất nhất về mặt quan điểm này tồn tại ngay cả trong thực tiễn xét xử tại Toà án, ví dụ:
Thực tế, đã có đề xuất Dự thảo Án lệ số 06/2024 về xác định pháp luật điều chỉnh hợp đồng xây dựng theo hướng là đối với quan hệ tranh chấp liên quan đến lĩnh vực xây dựng thì nên áp dụng pháp luật xây dựng, trường hợp pháp luật xây dựng không quy định thì áp dụng BLDS để giải quyết (đề xuất dựa trên Quyết định giám đốc thẩm số 12/2019/DS-GĐT ngày 24/9/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao) [5]. Tuy nhiên, Dự thảo Án lệ này chưa được thông qua.
2. Quy định tại Luật Xây dựng 2025?
Điều 4 Luật Xây dựng 2025 về “Áp dụng Luật Xây dựng và các luật có liên quan” quy định:
“…2. Những nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định cụ thể tại Luật này thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự.
3. Trường hợp Luật này có quy định khác với quy định của Luật Đầu tư về dự án đầu tư xây dựng theo thủ tục đầu tư đặc biệt thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
4. Trường hợp Luật này có quy định khác với quy định của Luật Đường sắt về dự án đầu tư xây dựng tuyến đường sắt quốc gia, tuyến đường sắt địa phương thì thực hiện theo quy định của Luật Đường sắt…”
Với quy định trên, có thể thấy trong số các “luật có liên quan” được liệt kê thì “Luật Thương mại” đã không được nhắc đến. Trước đó, khi xây dựng hồ sơ Dự thảo Luật Xây dựng, Bộ Xây dựng đã xác định một trong những nội dung trọng tâm là sửa đổi các quy định về hợp đồng xây dựng theo hướng bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với Luật Đấu thầu và BLDS [6].
3. Kết luận
Từ ngày 01/7/2026 – thời điểm Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực, sẽ không còn căn cứ pháp lý để cho rằng có thể áp dụng các quy định của Luật Thương mại cho hợp đồng xây dựng. Những tranh cãi về việc áp dụng BLDS hay Luật Thương mại để giải quyết tranh chấp có thể khép lại và điều này theo chúng tôi là phù hợp với định hướng sửa đổi Luật Thương mại theo hướng lược bỏ một số quy định liên quan đến hợp đồng, chế tài và giải quyết tranh chấp nhằm thống nhất, tránh chồng chéo với các quy định về hợp đồng tại BLDS theo Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Thương mại, Luật Cạnh tranh, Luật Quản lý ngoại thương và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng [7].
Thực hiện: Luật sư Cai Thị Ánh Tuyết, Cộng sự Nguyễn Thị Minh Anh
Lưu ý: Bài viết trên chỉ nên được sử dụng nhằm mục đích tham khảo. Chúng tôi không chịu trách nhiệm hay có nghĩa vụ pháp lý đối với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào sử dụng thông tin trên ngoài mục đích tham khảo. Trước khi đưa ra bất kỳ sự lựa chọn hoặc quyết định nào, Quý Khách hàng vui lòng tham vấn thêm các khuyến nghị một cách chính thức, hoặc liên hệ LexNovum Lawyers để nhận được sự tư vấn chuyên sâu từ chúng tôi. Vui lòng trích dẫn nguồn “LexNovum Lawyers” khi sử dụng hoặc chia sẻ bài viết này tại bất kỳ đâu.
———————————————————————————–
Chú thích:
[1] Xem tại: https://drive.google.com/file/d/1pUTZnWDj0SdQYFhFyuKRQyBh7zc8ghFA/view?usp=sharing
[2] Xem tại: https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta2117763t1cvn/chi-tiet-ban-an
[3] Xem tại: https://congbobanan.toaan.gov.vn/3ta1181948t1cvn/
[4] Xem tại: https://congbobanan.toaan.gov.vn/3ta356455t1cvn/
[5] Xem tại: https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/portal/anle/chitietanleduthao?dDocName=TAND332624
[6] Xem tại: https://chinhphu.vn/du-thao-vbqppl/du-thao-luat-xay-dung-7615
