Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư

LexNovum Lawyers

01/12/2021

Khi bắt đầu một dự án đầu tư, bên cạnh việc chuẩn bị nguồn vốn cần thiết thì việc chọn địa điểm phù hợp cũng đóng vai trò quan trọng không kém. So với các tổ chức kinh tế khác, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (“ĐTNN”) có phần hạn chế hơn trong việc chọn địa điểm thực hiện dự án bởi quy định của pháp luật đất đai, trong đó có giới hạn về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuê đất của hộ gia đình, cá nhân. Liệu doanh nghiệp có vốn ĐTNN có thể sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư?

Trước hết, về chủ thể có nhu cầu sử dụng đất được đề cập trong bài viết này, dưới góc độ pháp luật đất đai, doanh nghiệp có vốn ĐTNN bao gồm (i) doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, (ii) doanh nghiệp liên doanh và (iii) doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. Đây là một trong số những người sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 5 Luật Đất đai. 

Hiện tại, doanh nghiệp có vốn ĐTNN được phép nhận quyền sử dụng đất thông qua các phương thức được ghi nhận tại Điều 169 Luật Đất đai, về cơ bản như sau:

+ Từ Nhà nước: thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; hoặc Nhà nước cho thuê đất.

+ Từ thị trường: nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Như vậy, doanh nghiệp có vốn ĐTNN không thể tiến hành giao dịch trực tiếp với hộ gia đình, cá nhân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thuê đất của họ để thực hiện dự án đầu tư. Mặt khác, ngoài các trường hợp quan trọng và cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi đất theo quy định như để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 62 Luật Đất đai thì Nhà nước cũng không thể chủ động thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân để giao đất hay cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê đất được.

Do đó, doanh nghiệp có vốn ĐTNN có thể cân nhắc về giải pháp thỏa thuận với hộ gia đình, cá nhân để họ tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, sau đó, Nhà nước sẽ thu hồi đất để giao đất hoặc cho doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê đất theo quy định. Giải pháp này có thể được đánh giá là khả thi nếu việc sử dụng đất để thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp.

Với giải pháp nêu trên, cần lưu ý rằng vì mỗi địa phương sẽ có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như điều kiện khuyến khích đầu tư khác nhau, nên doanh nghiệp có vốn ĐTNN cần tìm hiểu kỹ về các quy định pháp luật và các văn bản được ban hành có liên quan cũng như tham khảo ý kiến và hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi đó trước khi thực hiện dự án đầu tư.

Người thực hiện: Tuyết Cai – LexNovum Lawyers