Bình luận án lệ số 79/2025/AL – Bản chất của hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng được sử dụng phổ biến trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán/chuyển nhượng trong tương lai. Song, trên thực tế, không ít trường hợp các bên nhầm lẫn cho rằng đối tượng của hợp đồng đặt cọc cũng chính là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng, mua/bán (nhà ở, quyền sử dụng đất). Từ cách hiểu này, các bên thường áp dụng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, mua bán để đánh giá hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, dẫn đến quan điểm cho rằng nếu tài sản chuyển nhượng đang thế chấp hoặc chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng thì hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực.

Trong bối cảnh đó, ngày 24/12/2025, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 79/2025/AL về chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc (“Án lệ 79”). Án lệ đã làm rõ bản chất của hợp đồng đặt cọc, góp phần giải quyết những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật và thống nhất đường lối xét xử của Tòa án. Cụ thể, có hai vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc được đặt ra trong Án lệ 79, bao gồm:

(i) Hợp đồng đặt cọc có phải là một hợp đồng độc lập với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán?

(ii) Trường hợp bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu tài sản, không có quyền trực tiếp thực hiện việc chuyển nhượng, nhưng được chủ sở hữu tài sản ủy quyền giao kết hợp đồng đặt cọc và bên đặt cọc biết rõ tình trạng này mà không phản đối, thì hợp đồng đặt cọc có phát sinh hiệu lực pháp lý hay không?

Trong phạm vi bài viết này, LexNovum Lawyers (“LNV”) sẽ tập trung tóm tắt và bình luận vấn đề tính độc lập của hợp đồng đặt cọc theo Án lệ 79 và những lưu ý khi áp dụng trên thực tế.

1. Tóm tắt

1.1. Tóm tắt nội dung vụ án

(i) Bà N (nguyên đơn), ông Đ (bị đơn) cùng hai con gái của ông là chị K, chị M thỏa thuận về việc chị K, chị M chuyển nhượng cho bà N 02 thửa đất với giá 1.500.000.000 đồng/thửa, gồm:

• Thửa đất 4011 (do chị K đứng tên).
• Thửa đất 4012 (do chị M đứng tên).

Chị K đề nghị với bà N về việc ứng tiền cọc 1.000.000.000 đồng để lấy sổ trong Ngân hàng C phòng giao dịch G ra. Các bên thống nhất để ông Đ đại diện nhận tiền cọc.

(ii) Ngày 06/4/2022, bà N và ông Đ ký giấy đặt cọc với nội dung:

• Bà N đặt cọc 1.000.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 02 thửa đất 4011 và 4012.
• Ngày 16/4/2022, bà N sẽ thanh toán thêm 1.500.000.000 đồng khi ra công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
• Số tiền 500.000.000 đồng còn lại sẽ thanh toán sau khi bà N được sang tên quyền sử dụng đất.

(iii) Cùng ngày 06/4/2022, bà N chuyển vào tài khoản của ông Đ 1.000.000.000 đồng. Sau đó, ông Đ đã chuyển số tiền này vào tài khoản của chị K và chị M.

(iv) Bà N từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nhận thấy giá đất chuyển nhượng cao.

(v) Sau đó, bà N cho rằng ông Đ không phải chủ sở hữu đối với tài sản trên nên không có quyền thực hiện việc chuyển nhượng. Bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy giao dịch đặt cọc ngày 06/4/2022, buộc ông Đ trả lại 1.000.000.000 đồng cho bà.

1.2. Tóm tắt quyết định của Tòa án các cấp

(i) Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N, tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 vô hiệu và hủy hợp đồng này. Buộc ông Đ hoàn trả cho bà N số tiền cọc 1.000.000.000 đồng.

(ii) Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ông Đ, chị K, chị M kháng cáo. Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ông Đ, không chấp nhận kháng cáo của chị M, chị K. Tòa án cấp phúc thẩm sửa bán án sơ thẩm:

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N.
• Tuyên bố Giấy đặt cọc ghi ngày 06/4/2022 giữa bà N và ông Đ vô hiệu.
• Buộc ông Đ hoàn trả cho bà N số tiền cọc 1.000.000 đồng.

(iii) Ông Đ có đơn đề nghị giám đốc thẩm. Tòa án cấp giám đốc thẩm quyết định hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại.

1.3. Tóm tắt nội dung án lệ

(i) Bà N đã biết 02 thửa đất thuộc quyền sử dụng của các con ông Đ là chị K, chị M đang thế chấp tại Ngân hàng và đồng ý để ông Đ thay mặt chị K, chị M ký hợp đồng đặt cọc. Do đó, bà N cho rằng ông Đ không đủ tư cách về mặt chủ thể để ký hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở.

(ii) Hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2022 đã thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự nên hợp đồng có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện.

(iii) Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, việc các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong thời gian tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

2. Phân tích và bình luận về tính độc lập của hợp đồng đặt cọc theo Án lệ 79

Án lệ 79 không đặt ra quy phạm mới về pháp luật nội dung mà có ý nghĩa chủ yếu ở việc làm rõ cách hiểu về bản chất của giao dịch đặt cọc.

(i) Tính độc lập của hợp đồng đặt cọc

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo Điều 292 Bộ luật Dân sự (“BLDS”) 2015. Theo Điều 328 BLDS 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc được xác lập để phục vụ cho một giao dịch khác, chẳng hạn như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở.

Vấn đề đặt ra là: hợp đồng đặt cọc có phải là hợp đồng phụ phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng chính (hợp đồng chuyển nhượng, mua bán), hay là một hợp đồng độc lập có hiệu lực pháp lý riêng?

Thứ nhất, về bản chất, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, được thiết kế như một cơ chế dự phòng, được kích hoạt trong trường hợp một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết. Chính đặc tính “bảo đảm” này cho thấy hợp đồng đặt cọc không trực tiếp làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu hay quyền sử dụng tài sản mà hướng đến việc ràng buộc trách nhiệm của các bên trong giai đoạn chuẩn bị giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.

Thứ hai, về quy định, BLDS 2015 đã khẳng định giá trị độc lập của các biện pháp bảo đảm. Điều này được thể hiện rõ tại Điều 407.2 BLDS 2015: “Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.” Như vậy, hợp đồng đặt cọc không bị chi phối bởi nguyên tắc phụ thuộc thông thường của hợp đồng phụ.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng độc lập với hợp đồng chuyển nhượng, mặc dù giữa hai hợp đồng này tồn tại mối liên hệ chặt chẽ về mục đích. Việc Án lệ 79 thừa nhận tính độc lập này vừa phù hợp với bản chất của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ – đặt cọc, vừa bảo đảm giá trị thực tiễn của chế tài phạt cọc trong việc phòng ngừa và xử lý hành vi vi phạm nghĩa vụ.

(ii) Các biểu hiện về tính độc lập của hợp đồng đặt cọc

Tính độc lập của hợp đồng đặt cọc được thể hiện qua ba khía cạnh cơ bản sau:

Thứ nhất, về mục đích pháp lý. Hợp đồng đặt cọc được xây dựng nhằm tạo ra sự ràng buộc pháp lý nhất định để các bên có thời gian chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai (ví dụ như hoàn thiện hồ sơ, giải chấp tài sản, chuẩn bị nguồn tài chính…). Việc xác lập hợp đồng đặt cọc có ý nghĩa bảo đảm rằng mỗi bên sẽ nghiêm túc thực hiện các cam kết đã thỏa thuận cho giai đoạn giao kết tiếp theo.

Thứ hai, về nghĩa vụ phát sinh. Trong thời gian đặt cọc, các bên phải thực hiện những nghĩa vụ độc lập, chẳng hạn như: hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận, thực hiện giải chấp tài sản, chuẩn bị nguồn tài chính hoặc các điều kiện khác theo thỏa thuận. Việc không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ này cấu thành hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc, từ đó làm phát sinh trách nhiệm phạt cọc, không phụ thuộc vào việc hợp đồng chuyển nhượng có được giao kết hay không.

Thứ ba, về hệ quả pháp lý. Nếu hợp đồng đặt cọc phụ thuộc vào hợp đồng chuyển nhượng, thì khi hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết, hợp đồng đặt cọc cũng bị vô hiệu, dẫn đến việc không thể áp dụng chế tài phạt cọc. Cách tiếp cận này làm triệt tiêu giá trị bảo đảm của đặt cọc. Do đó, để bảo đảm hiệu lực của chế tài phạt cọc cũng như phòng ngừa, xử lý hành vi vi phạm nghĩa vụ, việc thừa nhận hiệu lực pháp lý độc lập của hợp đồng đặt cọc là cần thiết.

(iii) Đặt cọc đối với tài sản đang thế chấp

Từ tính độc lập của hợp đồng đặt cọc, có thể thấy rằng, việc tài sản đang được thế chấp không làm vô hiệu hợp đồng đặt cọc. Pháp luật hiện hành không có quy định nào cấm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Vấn đề cốt lõi cần được phân biệt nằm ở đối tượng và bản chất của giao dịch. Việc giao kết hợp đồng đặt cọc không làm phát sinh nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản tại thời điểm giao kết, mà chỉ nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai. Do vậy, việc tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm đặt cọc (đang thế chấp) không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc.

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không thể ký kết do lỗi của bên nhận đặt cọc, ví dụ như không thực hiện được việc giải chấp hoặc không hoàn tất các điều kiện pháp lý như đã cam kết, thì hậu quả pháp lý cần được xử lý thông qua chế tài phạt cọc theo Điều 328.2 BLDS 2015. Cách tiếp cận này phản ánh đúng bản chất của đặt cọc với vai trò là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc không phải là tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản dự kiến chuyển nhượng. Theo đó, tranh chấp hợp đồng đặt cọc không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp – ngân hàng. Vì vậy, ngân hàng không được xác định là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Đồng thời, việc phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc cũng không làm hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu tài sản, bởi tại thời điểm này, việc chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản vẫn chưa xảy ra. Chủ sở hữu vẫn có quyền thực hiện các giao dịch khác đối với tài sản, trừ trường hợp tài sản bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch theo quy định của pháp luật.

3. Một số vấn đề cần lưu ý khi áp dụng Án lệ 79

Mặc dù Án lệ 79 có ý nghĩa quan trọng trong việc thống nhất cách hiểu khi giao kết hợp đồng đặt cọc, song việc vận dụng án lệ này trong thực tiễn cần được thực hiện một cách thận trọng. Cụ thể:

(i) Tính độc lập và hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc cần được xem xét trong từng giao dịch

Án lệ 79 khẳng định tính độc lập của hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên điều này không đồng nghĩa với việc mọi hợp đồng đặt cọc đều đương nhiên có hiệu lực một cách độc lập. Khi áp dụng án lệ, các chủ thể tham gia giao dịch vẫn cần xem xét đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS 2015, bao gồm hình thức, năng lực chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong thực tiễn, không ít trường hợp các bên ký kết hợp đồng dưới hình thức “đặt cọc”, nhưng trên thực tế bên mua đã thanh toán gần như toàn bộ giá trị tài sản (có trường hợp lên đến 90 – 99%) và được bàn giao quyền quản lý, sử dụng đất hoặc nhà ở. Mục đích của các giao dịch này thường nhằm né tránh nghĩa vụ thuế, tránh yêu cầu về công chứng, hoặc che giấu việc chuyển nhượng khi tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch (chẳng hạn như chưa được cấp Giấy chứng nhận). Trong những trường hợp như vậy, nếu phát sinh tranh chấp, Tòa án vẫn có cơ sở để xác định hợp đồng đặt cọc là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở.

(ii) Ý chí và nhận thức của các bên cần được làm rõ tại thời điểm giao kết

Một trong những cơ sở quan trọng để Án lệ 79 công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc là việc bên đặt cọc biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản (đang thế chấp hoặc bên nhận cọc không phải là chủ sở hữu) và vẫn tự nguyện giao kết hợp đồng.

Do đó, khi áp dụng án lệ, cần đặc biệt chú trọng việc đánh giá ý chí thực sự và mức độ nhận thức của các bên tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc. Nếu bên đặt cọc không được thông tin đầy đủ, bị nhầm lẫn, bị lừa dối hoặc bị ép buộc, thì hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu theo các quy định tương ứng của BLDS 2015.

Trên đây là một số nội dung bình luận của LNV về Án lệ 79. Có thể thấy, án lệ này đã góp phần làm rõ bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc, khẳng định tính độc lập của hợp đồng đặt cọc với hợp đồng chuyển nhượng, thống nhất đường lối xét xử của Tòa án, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản – nơi hợp đồng đặt cọc được sử dụng phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp. Song, việc áp dụng án lệ cần được đặt trong mối tương quan với các quy định của pháp luật hiện hành và phải xuất phát từ việc xem xét bản chất thực sự của giao dịch, ý chí của các bên cũng như các tình tiết cụ thể của từng vụ việc. Trường hợp cần được tư vấn chi tiết và chuyên sâu hơn, Quý Khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp với LNV.

Người thực hiện: Cộng sự Hoàng Vy

Tham vấn: Luật sư Phan Nhi

Lưu ý: Bài viết này được thực hiện dựa trên quy định của pháp luật và kinh nghiệm thực tế. Những thông tin tại bài viết này chỉ nên được sử dụng nhằm mục đích tham khảo. Chúng tôi không chịu trách nhiệm hay có nghĩa vụ pháp lý đối với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào sử dụng thông tin tại bài viết này ngoài mục đích tham khảo. Trước khi đưa ra bất kỳ sự lựa chọn hoặc quyết định nào, Quý Khách hàng vui lòng tham vấn thêm các khuyến nghị một cách chính thức, hoặc liên hệ LexNovum Lawyers để nhận được sự tư vấn chuyên sâu từ chúng tôi.

Vui lòng trích dẫn nguồn “LexNovum Lawyers” khi sử dụng hoặc chia sẻ bài viết này tại bất kỳ đâu.