Theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có được cho thuê lại quyền sử dụng đất hay không?

Doanh nghiệp tôi được UBND tỉnh ban hành quyết định cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm trước ngày 01/01/2025. Theo Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp tôi có thể cho thuê lại quyền sử dụng đất hay không?

Nhu cầu cho thuê lại quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) là nhu cầu cần thiết của chủ thể sử dụng đất nhằm đưa đất đai vào khai thác sử dụng hiệu quả và tránh lãng phí tài nguyên đất. Tuy nhiên, chủ thể sử dụng đất cũng lưu ý việc cho thuê lại QSDĐ vẫn phải tuân thủ các nguyên tắc sử dụng, quản lý và điều phối đất theo quy định của pháp luật. Nhìn chung, Luật Đất đai 2024 vẫn đang kế thừa nhiều nguyên tắc thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013.

Vậy, theo Luật đất đai 2024, doanh nghiệp với tư cách là chủ thể sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, doanh nghiệp sẽ có quyền và nghĩa vụ gì, trong đó có bao gồm quyền cho thuê lại QSDĐ hay không? và trường hợp doanh nghiệp không có quyền cho thuê lại nhưng vẫn xác lập giao dịch cho thuê lại thì hệ quả của giao dịch là gì? 

1. Pháp luật quy định doanh nghiệp được thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có những quyền gì và có bao gồm quyền cho thuê lại QSDĐ hay không?

Theo Điều 34.1 Luật Đất Đai 2024, doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

(a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024;

(b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

(c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật Đất đai 2024. Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan;

(d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

(đ) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

(e) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao; người thuê lại quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì được quyền cho thuê lại QSDĐ nếu đáp ứng ba tiêu chí sau đối với đất được cho thuê lại (Điều 34.1.e Luật Đất Đai 2024):

(i) Được phép xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng;

(ii) Đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng; và

(iii) Phần đất thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc khu công nghệ cao.

Ngoài phạm vi nêu trên, pháp luật đất đai hiện hành không ghi nhận thêm trường hợp nào khác mà doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm có quyền cho thuê lại QSDĐ.

Để làm rõ những sửa đổi trong quy định về quyền cho thuê lại QSDĐ chúng ta sẽ đối chiếu với quy định trước đây tại Điều 175.1.đ Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

…

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”

Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 đã có sự điều chỉnh đối với quyền cho thuê lại QSDĐ của doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm theo hướng giới hạn các loại đất được phép cho thuê lại, cụ thể là loại bỏ “đất khu chế xuất” và “đất khu kinh tế” khỏi các trường hợp được phép cho thuê lại. Đồng thời, Luật Đất đai 2024 bổ sung và làm rõ trách nhiệm đối với người thuê lại.

Như vậy, về cơ bản, quyền cho thuê lại QSDĐ đối với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm chỉ được pháp luật công nhận trong những trường hợp cụ thể và nguyên tắc này đã được duy trì nhất quán từ Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024. Do đó, trường hợp doanh nghiệp thuê đất và trả tiền thuê đất hằng năm không đáp ứng các tiêu chí nêu trên thì không có quyền cho thuê lại.

2. Hành vi thực hiện cho thuê lại khi pháp luật không cho phép thì hệ quả là gì?

Khi doanh nghiệp KHÔNG có quyền cho thuê lại QSDĐ nhưng vẫn thực hiện, hành vi này có rủi ro phát sinh các hệ quả như sau:

2.1. Về dân sự

2.1.1. Giao dịch có rủi ro bị tuyên vô hiệu

Điều 11.7 Luật Đất đai 2024 nghiêm cấm hành vi: “Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.” và Điều 86 BLDS 2015 quy định: “Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”. Vậy, đối với hành vi cho thuê lại QSDĐ trong khi không được pháp luật cho phép sẽ có rủi ro bị xác định thuộc trường hợp các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai và không đáp ứng quy định liên quan đến “năng lực pháp luật” của pháp nhân.

Căn cứ Điều 117.1 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS 2015”) quy định:

– Điều 117 BLDS 2015: 

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

(a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

…

(c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

– Điều 122 BLDS 2015:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”.

Theo đó, trường hợp doanh nghiệp KHÔNG có quyền cho thuê lại QSDĐ nhưng vẫn thực hiện giao dịch cho thuê lại thì giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và/hoặc chủ thể thực hiện giao dịch không có năng lực.

2.1.2. Hệ quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Theo Điều 131 BLDS 2015, khi một giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì sẽ có các hệ quả sau:

(a) Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

(b) Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

(c) Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

(d) Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

(e) Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do BLDS 2015, luật khác có liên quan quy định.

Trên thực tế, khi một hợp đồng cho thuê lại QSDĐ bị tuyên vô hiệu thì theo yêu cầu của các đương sự, Tòa án sẽ tiến hành giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Khi đó, doanh nghiệp có thể đối mặt với những hệ quả pháp lý đáng lưu ý như:

• Bên cho thuê lại bị yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền thuê đã nhận từ bên thuê lại trong thời gian thực hiện hợp đồng (trong một số trường hợp, Tòa án có thể cân nhắc tính khấu hao không thể hoàn trả được liên quan đến những tài sản đã được sử dụng trước khi giao dịch bị tuyên vô hiệu).
• Bên thuê lại bị yêu cầu phải khôi phục đất về tình trạng ban đầu lúc ký kết hợp đồng để trả lại cho bên cho thuê lại. Yêu cầu này có thể bao gồm việc tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản, máy móc thiết bị, công trình, con người ra khỏi thửa đất.
• Bên có lỗi trong việc xác lập và thực hiện giao dịch trái quy định có trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có). Thiệt hại có thể bao gồm tổn thất tài chính, chi phí đầu tư hợp lý và các khoản chi phí khác phát sinh do giao dịch bị tuyên vô hiệu.

2.2. Về hành chính

Căn cứ Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (“Nghị định 123/2024/NĐ-CP”) thì hành vi cho thuê lại QSDĐ không đúng quy định có rủi ro chịu chế tài xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả. Cụ thể như sau:

Về chế tài xử phạt, Điều 18.2 và Điều 5.2 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định:

(i) Áp dụng hình thức phạt tiền:

Căn cứ Điều 5.2 và Điều 18.2 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, doanh nghiệp có hành vi cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm không thuộc trường hợp được phép cho thuê lại sẽ bị xử phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng tương ứng với diện tích đất bị vi phạm.

(ii) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Căn cứ Điều 18.7 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, bên cạnh hình thức phạt tiền nêu trên, các bên trong giao dịch cho thuê lại còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng:

• Buộc bên thuê lại đất phải trả lại đất, tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất trước khi cho thuê lại đất.
• Buộc chấm dứt hợp đồng cho thuê lại.
• Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

2.3. Thiệt hại về kinh tế

Từ những phân tích trên, hành vi xác lập giao dịch cho thuê lại QSDĐ trái luật tiềm ẩn nguy cơ gây ra các hậu quả kinh tế đáng kể cho doanh nghiệp, bao gồm:

(i) Thiệt hại trực tiếp:

• Trong trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu, doanh nghiệp là bên cho thuê lại có thể bị buộc hoàn trả toàn bộ số tiền thuê đã nhận từ bên thuê lại.
• Nếu doanh nghiệp bị xác định là bên có lỗi và gây thiệt hại, thì có thể phải bồi thường theo quy định.
• Doanh nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả.
• Doanh nghiệp có thể phải chịu chi phí pháp lý đáng kể để giải quyết tranh chấp.

(ii) Thiệt hại gián tiếp:

• Uy tín pháp lý của doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng.
• Trong một số trường hợp, vi phạm trong lĩnh vực đất đai sẽ trở thành trở ngại khi doanh nghiệp muốn tiếp cận các quyền sử dụng đất khác từ Nhà nước.
• Khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các nhà đầu tư có yêu cầu cao về tuân thủ pháp luật.

Như vậy, doanh nghiệp cần cẩn trọng trong việc xác định và thực hiện các quyền cụ thể của mình đối với QSDĐ trước khi thực hiện các giao dịch để hạn chế rủi ro pháp lý, kinh tếvà đảm bảo tính hợp pháp của các giao dịch trong lĩnh vực đất đai.

Người thực hiện: Thực tập sinh Huỳnh Nguyễn Phúc Hậu, Cộng sự Ngô Bình An.

Lưu ý:

Bài viết này được thực hiện dựa trên quy định của pháp luật Việt Nam (hiện hành) và kinh nghiệm thực tế. Những thông tin tại bài viết này chỉ nên được sử dụng nhằm mục đích tham khảo. Chúng tôi không chịu trách nhiệm hay có nghĩa vụ pháp lý đối với bất kỳ cá nhân, tổ chức nào sử dụng thông tin tại bài viết này ngoài mục đích tham khảo. Trước khi đưa ra bất kỳ sự lựa chọn hoặc quyết định nào, Quý khách vui lòng tham vấn thêm các khuyến nghị một cách chính thức, hoặc liên hệ LexNovum Lawyers để nhận được sự tư vấn chuyên sâu từ chúng tôi. 

Vui lòng trích dẫn nguồn “LexNovum Lawyers” khi sử dụng hoặc chia sẻ bài viết này tại bất kỳ đâu.